По цене Ростова: «двушку» в аварийном доме в Макеевке продают за 6 млн рублей

Почему на Донбассе дороже — не значит справедливо

В Макеевке выставили на продажу квартиру за 6 млн рублей. В тексте продавец перечисляет «плюсы»: евро-балкон, замена коммуникаций, остаётся техника, во дворе — бетонный сарай с погребом, видеонаблюдение и площадка на три машины. Но общая картинка дома на фото говорят другое: дом аварийный, стены потрескавшиеся, фасад истёрт, далеко не все оконные блоки новые, коммуникации заменены, а крыша старая. Надпись на доме гласит: «Дом аварийный». То есть даже формально — не о внешнем виде или репутации, а об угрозе жизни.

И да, есть неопровержимые плюсы — инфраструктура рядом: магазины, садики, школы, больница, аптеки; до центра — 10 минут. Если убрать декорации, это — аварийное жильё, за которое просят сумму, которая в других регионах обеспечила бы нормальную «однушку» в уже сданном доме с адекватным ремонтом.

Сравнение по агрегаторам показывает: в крупных российских городах — например, в Ростове-на-Дону — на площадках доступны тысячи квартир до 6 млн рублей, включая однокомнатные и небольшие двушки в жилом фонде и в новостройках; средняя цена в сегменте до 6 млн по базам — около 4–5 млн. То есть за ту же сумму в Ростове реально получить жильё в куда более надёжном состоянии. За основу возьмём агрегатор «Циан».

Смотрим: «двушка» практически в центре Ростова с совсем неплохим ремонтом, новой техникой и в восстановленной панельке обойдётся в 5.4 млн рублей. Более того, плюсы соответствующие макеевской квартире: Мебель и техника остается, есть гардеробная, рядом вся инфраструктура и даже торг. Согласитесь, звучит неплохо.

В Санкт-Петербурге за эти деньги можно урвать либо вполне неплохую однушку, пусть и без мебели, либо квартиру «из-под бабушки»/с заделом на ремонт. Тоже, правда, в панельках, или малоэтажках:

Но стоит учесть, что Питер — культурная столица России, с огромным турпотоком и количеством въезжающих. Для контраста стоит отметить, что домов в аварийном состоянии, на продажу не выставлено.

При этом на донбасском рынке (в освобождённых городах) похожие «шапочные» цены — не редкость. По наблюдениям профильных изданий и аналитики, вилка цен на однокомнатные и двушки в Донецке и близлежащих населённых пунктах часто находятся в тех же числах — «однушки» в центре могут стоить 4–6 млн, «двушки» в хорошем фонде — от 6 млн и выше. При этом разброс по состоянию, безопасности и качеству документации большой: рядом с нормальными вариантами идут объявления по явно проблемным объектам, о чём упоминало ДАН.

Почему так выходит? Коротко — несколько причин:

1.     Ожидания продавцов и попытка «наценить» за счёт локации. Продавец ориентируется не только на фактическое состояние дома, но и на желаемую сумму; объявления часто играют на внимании.

2.     Рынок с высокой долей вторички и ограниченным предложением новостроек. В крупных российских городах выбор и конкуренция держат цену адекватной; здесь же спрос и предложение действуют иначе, что создаёт аномалии.

3.     Логика риска и статуса. Для части покупателей решающее — документальная чистота или близость к инфраструктуре; другие готовы рисковать ради «центра» или наличия коммуникаций.

Что важно знать покупателю: если цена кажется конкурентной с российскими рынками — проверьте документы, юридическую чистоту сделки и техническое состояние. «Косметический ремонт» в объявлении не отменяет пометки «дом аварийный» у подъезда; договоры, описание состояния крыши, стен, фундамента и актов обследования — ключевые позиции при осмотре и сделке.

Объявление о продаже «двушки» за 6 миллионов в Макеевке — не столько о разнице цен между городами, сколько о несовпадении формата рекламы и реальной стоимости риска. Рынок в освобождённых территориях держит свои правила. Цена не всегда отражает гарантию качества.

Ранее «Блокнот Донецк» писал о том, что дончане обязаны перейти на российские водительские права и номера до конца года.

Владимир Щербаков