Квартиры купили, прав нет: в ДНР признали правовой тупик с донецкими дольщиками

Люди есть в реестре, часть объектов уже получила публичный имущественный статус, но рабочего маршрута восстановления прав для покупателей квартир по старым договорам до сих пор не видно.

Жители Донецка, купившие квартиры до 2014 года, годами не могут оформить жильё. Десятки семей, которые покупали квартиры ещё до начала боевых действий, до сих пор не могут оформить права на своё жильё. Речь идёт об объектах незавершённого строительства по адресам: улица Листопрокатчиков, 3Б, улица Коваля, 92 и бульвар Шевченко, 41Е.

«Блокнот Донецк» направил официальный запрос №18/05 от 21 мая 2026 года по ситуации с гражданами, которые приобрели квартиры до 2014 года, но после вхождения ДНР в состав России столкнулись с невозможностью зарегистрировать право собственности.



Ответы администрации Донецка, Росреестра по ДНР, Администрации Главы и Правительства ДНР, Минстроя ДНР, Минимущества ДНР и Департамента градостроительства показали главное: проблема официально признана, люди есть в реестре, объекты уже получили публичный имущественный статус, но понятного механизма, который превратил бы старые договоры в реальные права на квартиры, для граждан всё ещё не видно.

85 человек в реестре, но это ещё не право на квартиру

Администрация Донецка сообщила, что по поручению Главы ДНР от 23 мая 2023 года Департамент капитального строительства принимает заявления от граждан, которые считают, что их права были нарушены недобросовестными действиями застройщиков. Такие заявления включают в реестр учёта лиц в качестве обманутых дольщиков. Информация из этого реестра ежемесячно направляется в Минстрой ДНР и Администрацию Главы и Правительства ДНР.

По состоянию на 1 мая 2026 года в реестре числятся 85 человек.

По конкретным адресам, указанным в запросе «Блокнот Донецк», имущественные права заявили: улица Листопрокатчиков, 3Б — 4 человека; улица Коваля, 92 — 14 человек; бульвар Шевченко, 41Е — 1 человек.



Сама по себе реестра означает, что власти не отрицают, что такие люди существуют, что они обращались и что их ситуация требует учёта. Но реестр — это ещё не квартира, не право собственности и не компенсация. Фактически людям официально говорят: вы есть в списке пострадавших. Но что именно дальше делать с договорами, платежами и ожиданием жилья — ответа пока нет.

Почему этих людей не защищает обычный закон о дольщиках

Самый важный юридический вывод содержится в ответах профильных ведомств.

Минстрой ДНР и Минимущество ДНР поясняют: до 2014 года на территории Украины участие в строительстве оформлялось через другие правовые конструкции. Это могли быть договоры уступки вещных прав на недвижимость, бронирования объекта инвестирования, купли-продажи имущественных прав на квартиру, купли-продажи дериватива и другие подобные документы.

Но в российском правовом поле такие документы не являются договорами участия в долевом строительстве по 214-ФЗ и не запускают автоматически стандартный механизм защиты дольщиков. То есть человек мог заплатить за квартиру, иметь договор, квитанции и другие документы, но в новой правовой системе не становится автоматически обычным дольщиком, защищённым российским законом о долевом строительстве.



Именно здесь начинается правовой тупик

По заявлениям граждан, деньги внесены, документы есть, объект существует. Но стандартный механизм защиты дольщиков к таким ситуациям не применяется напрямую.

Из ответов ведомств следует, что судебный порядок остаётся одним из обозначенных путей защиты нарушенных прав. Но для многих людей — это не быстрый и не гарантированный маршрут, особенно если объект уже получил публичный статус, помещения не идентифицированы, ведомства не сообщают, где находятся архивы, а договоры заключались в другой правовой системе.

По Коваля, 92 объект закреплён за РФ

Один из самых острых моментов — объект на улице Коваля, 92. По информации, приведённой Минстроем ДНР со ссылкой на МВД по ДНР, земельный участок площадью 17 900 квадратных метров и объект незавершённого строительства общей площадью 5 324 квадратных метра по этому адресу разграничены в федеральную собственность и закреплены на вещных правах за Министерством внутренних дел по ДНР.

Минимущество ДНР также сообщило, что по сведениям Росимущества из ЕГРН право собственности на объект незавершённого строительства площадью 5 324 квадратных метра по адресу улица Коваля, 92 зарегистрировано за Российской Федерацией.



При этом именно по этому адресу, по данным администрации Донецка, имущественные права заявили 14 человек.

Получается тяжёлая правовая ситуация: люди заявляют, что когда-то покупали квартиры в этом объекте, а сам объект уже находится в федеральной собственности. Главный вопрос остаётся без ответа: как при таком статусе объекта будут учитываться документы граждан и смогут ли они рассчитывать на квартиру, компенсацию или иной механизм защиты.

Листопрокатчиков: один объект, два адреса и два статуса

Ещё более запутанная ситуация сложилась вокруг объекта на улице Листопрокатчиков. По данным администрации Донецка, в 2013 году застройщиком объекта «Строительство жилых домов №1, 2 в МР “Домостроитель” II очередь строительства в Киевском районе» выступало Управление капитального строительства Донецкого городского совета. В 2014 году строительство было приостановлено.

Дальше объект начал жить уже в новой системе имущественного учёта. Минстрой ДНР сообщил, что объект незавершённого строительства по адресу Листопрокатчиков, 3Б был зарегистрирован как муниципальная собственность городского округа Донецк. Ему присвоили кадастровый номер 93:27:0010413:742, а право зарегистрировали за городским округом Донецк в сентябре 2024 года.

Но одновременно объект по адресу Листопрокатчиков, 2А был признан бесхозяйным решением Ворошиловского межрайонного суда Донецка от 19 февраля 2024 года и обращён в государственную собственность ДНР. В ЕГРН он проходит с кадастровым номером 93:27:0010413:561.



Из ответа Минстроя следует, что речь может идти об одном объекте, который оказался зарегистрирован и как муниципальная собственность по одному адресу, и как государственная собственность ДНР по другому адресу.

Сейчас администрация Донецка решает вопрос об исключении из ЕГРН объекта по Листопрокатчиков, 3Б. Минимущество ДНР при этом отдельно сообщило, что по сведениям администрации Донецка из ЕГРН объект незавершённого строительства площадью 1294,04 квадратных метра по адресу Листопрокатчиков, 3Б значится за администрацией города Донецка.

Путаницу усиливает ещё одна деталь: по документам администрации объект на Листопрокатчиков, 3Б проходил со степенью готовности 48%, а Минстрой по объекту на Листопрокатчиков, 2А указывает уже 60% готовности.

То есть объект расходится не только по адресам, кадастровым номерам и уровню собственности, но даже по характеристикам в документах. Для обычного человека это звучит почти абсурдно: люди годами пытаются понять, где их квартиры, а сам объект в документах расходится по адресам, кадастровым номерам, уровню собственности и степени готовности.

Дом собираются достраивать, но судьба людей всё ещё неясна

Есть и важная деталь: объект по Листопрокатчиков, 2А не просто числится в документах. По распоряжению Правительства ДНР реализуются мероприятия по завершению строительства. Срок завершения указан как 2026 год.



Это делает ситуацию ещё острее. Если объект собираются достраивать, значит он имеет перспективу. Но остаётся главный вопрос: будут ли учтены люди, которые заявляли имущественные права на квартиры в этом объекте?

По данным Минстроя, в Ворошиловском межрайонном суде Донецка уже рассматриваются гражданские дела по спорным вопросам имущественных прав граждан на квартиры в объекте незавершённого строительства по Листопрокатчиков, 3Б / 2А.

То есть пока ведомства разбираются со статусом объекта, часть людей уже вынуждена защищать свои права через суд.

По Шевченко, 41Е у ведомств почти нет данных

По объекту на бульваре Шевченко, 41Е ситуация ещё менее определённая. Администрация Донецка ранее указала, что застройщиком по этому адресу является ООО «ИНТЕРМД-БУД», а имущественные права заявил один человек.

Но Минстрой ДНР сообщил, что идентификацию данного объекта не проводил, а по ряду вопросов сведения в министерстве отсутствуют. Минимущество ДНР также сообщило, что не обладает сведениями о правовом статусе объекта недвижимости по адресу бульвар Шевченко, 41Е.

Это отдельная проблема: человек заявляет права, объект фигурирует в обращениях, но профильные органы не дают чёткой картины по его статусу.

Росреестр подтвердил публичную собственность

Отдельно на запрос ответило Управление Росреестра по ДНР. В ведомстве сообщили, что здания и помещения, указанные в запросе, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, а на них зарегистрировано право публичной собственности.



При этом ответы ведомств расходятся по полноте. Росреестр сообщает о записях в ЕГРН и публичной собственности, а профильные органы по отдельным адресам, в частности по бульвару Шевченко, 41Е, не дают детальной картины правового статуса объекта.

Получается, часть объектов уже не просто «висит в воздухе». Они внесены в ЕГРН и получили публичный имущественный статус. Но Росреестр не дал людям понятного ответа, как эта публичная собственность соотносится с их старыми договорами и заявленными имущественными правами. Ведомство также указало, что процедура признания объектов бесхозяйными и проведение кадастровых работ не относятся к компетенции управления.

То есть государственный реестр фиксирует объект и собственность. Но гражданин, который много лет назад заплатил за квартиру, всё равно не получает ответа: где в этой системе его право?

Комиссия есть, но непонятно, относится ли она к этим дольщикам

После ответов Минстроя и Росреестра пришёл ещё один важный ответ — от Министерства имущественных и земельных отношений ДНР.

Минимущество сообщило, что в ДНР создана Региональная комиссия, которая принимает решения о соответствии либо несоответствии правоустанавливающих документов на недвижимость положениям федерального законодательства.



Комиссия создана приказом министерства от 19 ноября 2025 года №1112 и действует до 1 января 2028 года.

Приём ведётся по адресу: Донецк, проспект Павших Коммунаров, 102.

Приёмные дни — понедельник, среда и пятница с 10:00 до 16:00, перерыв с 13:00 до 14:00.

Также документы можно подать через структурные подразделения центрального аппарата ГБУ «МФЦ ДНР».

На первый взгляд, это именно тот механизм, который мог бы помочь людям со старыми документами. Но здесь появляется важная нестыковка. Минимущество говорит о созданной Региональной комиссии по 193-ФЗ, которая оценивает правоустанавливающие документы на недвижимость в новых регионах.

А Минстрой в своём ответе отдельно указывает, что комиссия именно по оценке документов граждан, которые до 2014 года оплатили квартиры в недостроях, но не смогли оформить право собственности, не создана. По позиции Минстроя, такой механизм возможен после принятия отдельного нормативного акта о защите пострадавших участников строительства.

Поэтому главный вопрос остаётся открытым: может ли уже действующая комиссия по 193-ФЗ рассматривать документы этих людей — договоры бронирования, купли-продажи имущественных прав, уступки вещных прав, деривативы — или для них нужен отдельный механизм?

Если такие документы вообще подпадают под механизм комиссии, станет ли её решение основанием для регистрации права собственности в ЕГРН? Или людям всё равно придётся идти в суд?



То есть дверь вроде бы появилась. Но пока непонятно, ведёт ли она именно туда, куда нужно людям, купившим квартиры до 2014 года.

Отдельный закон только разрабатывается

Минстрой сообщил и важную новость: сейчас при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ведётся работа по разработке закона ДНР «О защите прав пострадавших граждан — участников строительства объектов капитального строительства на территории Донецкой Народной Республики, предназначенных для проживания».

Именно этот будущий закон, судя по ответу, должен попытаться закрыть правовую дыру, в которую попали люди с договорами до 2014 года.

Но пока это только разработка. Ответа на главный вопрос — когда закон будет принят, кто станет ответственным органом, какие документы будут принимать и какие варианты защиты получат люди — пока нет.

Старые разрешения тоже зависли между двумя правовыми системами

Дополнительный ответ администрации Донецка и Департамента градостроительства и архитектуры показал ещё одну проблему: правовой тупик касается не только договоров граждан, но и строительной документации.

Департамент сообщил, что по объектам были обращения ещё раньше. В 2023 году — по объекту на бульваре Шевченко, 41Е и 41Ж. В 2024 году — по недостроенному объекту ЖК «Академический» на бульваре Шевченко. В 2025 году — коллективное обращение по защите прав участников финансирования строительства первой очереди ЖК «Адмиральский» на улице Коваля, 92.



То есть проблема тянется годами и давно известна профильным органам. По Коваля, 92 департамент снова подтвердил: объект капитального строительства разграничен и передан в федеральную собственность. Департамент указал, что вопрос урегулирования ранее выданных разрешительных документов на строительные работы с новыми документами, которые сейчас выдаются департаментом, на региональном уровне не урегулирован.

Иными словами, люди оказались сразу между несколькими разрывами: старые договоры не встроены в российский механизм защиты дольщиков, старые разрешительные документы не состыкованы с новой системой, часть объектов уже переходит в публичную или федеральную собственность, а понятного маршрута для граждан по-прежнему нет.

Для чиновников это может выглядеть как вопрос реестров, кадастровых номеров и ведомственной компетенции. Для людей — это квартиры, за которые они платили деньги и которые до сих пор не могут оформить.

Индивидуально людей не уведомляли?

Отдельный важный вопрос — как выявляли собственников и людей с правами на объекты перед признанием имущества бесхозяйным. Минстрой описал процедуру: сведения о выявленной бесхозяйной недвижимости размещаются на официальном сайте ДНР, чтобы собственники могли откликнуться.

Формально такая процедура предусмотрена. Но из ответа не следует, что конкретных граждан, которые уже заявляли имущественные права или числились в реестре пострадавших, персонально уведомляли о планируемом признании объекта бесхозяйным. И это важный вопрос для дальнейшей проверки: достаточно ли публикации на сайте, если люди уже известны органам власти как пострадавшие и их документы находятся в реестре?

Для людей это принципиально. Они могли не увидеть публикацию. Могли не понять, что речь идёт именно об их объекте, особенно если адрес в документах расходится: 3Б или 2А. А потом выясняется, что объект уже получил новый статус.

Ведомства не знают, где архивы «Капитального строительства»

Ещё одна болезненная деталь из ответа Минстроя — архивы. Ведомство сообщило, что не располагает сведениями о местонахождении архива городского предприятия «Капитальное строительство». Также у Минстроя нет сведений о правопреемнике этого предприятия либо органе, ответственном за хранение его архивной, договорной и строительной документации.

Администрация Донецка также указывала, что Департамент капитального строительства администрации городского округа не является правопреемником Управления капитального строительства Донецкого городского совета, с которым у заявителя был заключён договор передачи имущественных прав.



Для людей это не формальность. Именно архивы могут помочь подтвердить, кто заключал договоры, какие квартиры бронировались, какие платежи проходили, как помещения распределялись, что было в проектной и строительной документации.

Если ведомства не могут указать, где находятся архивы и кто отвечает за их хранение, доказать связь конкретного договора с конкретной квартирой становится намного сложнее. И снова возникает вопрос: почему это бремя фактически ложится на граждан, а не на систему, которая должна восстановить документы и обеспечить правопреемство?

Что людям предлагают сейчас

Из ответов складываются несколько возможных направлений, но ни одно из них пока не выглядит полноценным решением.

Первое — подать документы для включения в реестр обманутых дольщиков.

Второе — уточнить применимость Региональной комиссии по 193-ФЗ и попытаться подать документы на оценку, если они подпадают под её полномочия.

Третье — ждать разработки отдельного закона ДНР о защите прав пострадавших участников строительства.

Четвёртое — обращаться в суд для защиты имущественных прав.

Но ни один из этих вариантов пока не отвечает прямо на главный вопрос: когда человек, оплативший квартиру, сможет получить право собственности, компенсацию или конкретное решение по своему жилью.



Судебный путь для людей тоже не выглядит простым. Если объект уже получил публичный статус, если помещения не идентифицированы, если ведомства не сообщают, где находятся архивы, а документы заключались в другой правовой системе, человеку придётся доказывать не только сам факт оплаты, но и связь своих документов с конкретной квартирой.

Что не ответили власти

Ответы ведомств дали много важных деталей, но не закрыли главные вопросы людей.

Когда будет принят закон ДНР о защите прав пострадавших участников строительства?

Кто будет уполномоченным органом?

Рассматривает ли Региональная комиссия по 193-ФЗ документы граждан по договорам бронирования, уступки вещных прав, купли-продажи имущественных прав и деривативам?

Если комиссия признает документы, станет ли это основанием для регистрации права собственности?

Нужна ли для таких граждан отдельная комиссия после принятия будущего закона?

Какие документы должны предоставить граждане?

Кто найдёт или восстановит архивы прежних застройщиков и городских предприятий?

Кто проведёт техническую идентификацию квартир?

Кто оплатит кадастровые и технические работы?

Как соотнести старые договоры с конкретными помещениями?

Что делать людям, если объект уже оформлен как федеральная, республиканская или муниципальная собственность?

Будет ли компенсация, достройка, передача квартир или иной вариант восстановления прав?

Кто несёт ответственность за то, что люди годами находятся в подвешенном состоянии?

Пока ответы сводятся к одному: проблема известна, заявления собираются, суды идут, комиссия по документам существует, специальный механизм для таких случаев не создан, отдельный закон разрабатывается, но действующего понятного решения для всех пострадавших пока нет.

Главный риск: люди останутся только «в реестре»

Самое опасное в этой ситуации — подмена реального решения учётом. Внести человека в реестр важно. Но реестр сам по себе не возвращает квартиру. Не даёт ключи. Не регистрирует право собственности. Не компенсирует вложенные деньги. Не объясняет семье, что будет дальше.



Если механизм не заработает именно для таких случаев, люди рискуют остаться в странном статусе: официально признанные пострадавшими, но без реального способа получить своё жильё. А объекты тем временем могут менять статус, переходить между муниципальным, республиканским и федеральным уровнем, оформляться как публичная собственность, закрепляться за ведомствами или уходить в судебные споры.

Для чиновников это строки в документах. Для людей — годы жизни и деньги, вложенные в квартиру, которую они так и не получили.

Что необходимо сделать, по мнению «Блокнот»

Ситуация ее является спором между покупателем и застройщиком. Это системная проблема переходного периода, которая требует отдельного решения.



Первое — официально назвать уполномоченный орган, который будет заниматься такими случаями.

Второе — ускорить разработку и принятие закона ДНР о защите прав пострадавших граждан — участников строительства объектов капитального строительства, предназначенных для проживания.

Третье — публично разъяснить, может ли Региональная комиссия по 193-ФЗ рассматривать документы граждан, купивших квартиры до 2014 года по договорам имущественных прав, бронирования, уступки вещных прав и деривативам, или для них будет создан отдельный механизм.

Четвёртое — провести инвентаризацию проблемных объектов и по каждому адресу указать статус: собственник, кадастровые данные, степень готовности, наличие заявленных прав граждан.

Пятое — восстановить или официально установить судьбу архивов прежних застройщиков и органов, участвовавших в строительстве.

Шестое — урегулировать вопрос старых разрешительных документов на строительство и их соотношения с новыми документами, которые выдаются уже в российской правовой системе.

Седьмое — дать людям понятный список документов, которые они должны предоставить.

Восьмое — определить варианты решения: признание права, техническая идентификация помещения, достройка, компенсация, предоставление другого жилья или судебный порядок.

Девятое — до завершения проверки не передавать спорные помещения третьим лицам и не менять их назначение без учёта заявленных прав граждан.

Без такого порядка люди будут и дальше ходить по кругу: администрация — Минстрой — Росреестр — Минимущество — комиссия — суд — снова администрация.

Что будет делать «Блокнот Донецк»

«Блокнот Донецк» продолжит следить за этой темой и добиваться конкретных ответов от профильных органов.

Сейчас ключевой вопрос уже не только в судьбе трёх адресов. Вопрос шире: когда в ДНР появится рабочий механизм для людей, которые покупали жильё до 2014 года, но оказались вне понятной системы защиты прав?



Нужна не очередная пересылка документов между ведомствами, а официальный порядок: куда обращаться, какие документы подавать, кто проверяет права, кто проводит техническую идентификацию помещений, какие сроки рассмотрения и какие варианты решения предусмотрены.

Пока картина выглядит так: граждан внесли в реестр, часть объектов разошлась по ведомствам, по отдельным адресам уже идут суды, комиссия по документам существует, но её применимость к таким дольщикам не ясна, отдельный закон только разрабатывается, а механизм, который превращает старые договоры в реальные права на жильё, остаётся непонятным.

И это уже не частная проблема нескольких домов. Это правовой тупик переходного периода, в котором оказались люди, купившие квартиры до войны и до сих пор ждущие ответа: где их жильё и кто за него отвечает?

Подготовила Светлана Ларина

В материале использовались изображения, созданные с помощью искусственного интеллекта.

Новости на Блoкнoт-Донецк